主持人：各位網(wǎng)友你們好，歡迎大家參與今天的在線訪談活動(dòng)。2016年10月，市委市政府投入1000億元，大手筆組建了深圳市人才安居集團(tuán)有限公司（以下簡稱人才安居集團(tuán)），專門負(fù)責(zé)我市人才住房的投融資、建設(shè)籌集和運(yùn)營管理，在全國上下引起了強(qiáng)烈反響。
今天訪談將圍繞我市人才住房建設(shè)籌集和管理運(yùn)營展開，并解答市民關(guān)心的問題。今天，我們邀請了市國資委副主任、黨委委員胡國斌、戰(zhàn)略發(fā)展處處長朱志強(qiáng)和人才安居集團(tuán)副總經(jīng)理王志楷，就人才安居集團(tuán)在人才住房建設(shè)籌集和管理運(yùn)營方面的相關(guān)問題，與大家進(jìn)行在線交流，歡迎大家積極參與。
下面，由主持人結(jié)合市民朋友提出的問題向三位訪談嘉賓提問。
主持人：作為深圳市實(shí)施人才戰(zhàn)略的重要舉措，“千億級(jí)”的人才安居集團(tuán)自成立以來就備受各方關(guān)注。請簡單介紹一下人才安居集團(tuán)的組建背景等情況？
胡國斌：人才安居集團(tuán)的成立，是市委市政府高瞻遠(yuǎn)矚，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、深入實(shí)施人才安居工程的重大決策部署，把推動(dòng)我市人才安居事業(yè)發(fā)展提升到了前所未有的高度。人才安居集團(tuán)的組建主要有三個(gè)方面的背景：
一是貫徹落實(shí)我市“科技創(chuàng)新、企業(yè)競爭力提升、人才優(yōu)先發(fā)展”三大政策的重要行動(dòng)。2016年，市委市政府出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)科技創(chuàng)新的若干措施》《關(guān)于支持企業(yè)提升競爭力的若干措施》和《關(guān)于促進(jìn)人才優(yōu)先發(fā)展的若干措施》。人才安居集團(tuán)的組建，正是貫徹落實(shí)“三大政策”，特別是“人才優(yōu)先發(fā)展”政策的重要行動(dòng)。
二是對我市吸引人才、留住人才具有十分重要的意義。千秋基業(yè)，人才為本。人才是第一資源，成立人才安居集團(tuán)，將主要任務(wù)聚焦于人才住房的建設(shè)和籌集，努力解決人才對住房的后顧之憂，保障人才安居樂業(yè)，對于吸引人才、留住人才具有重大而深遠(yuǎn)的意義。
三是我市深化住房制度改革的重要舉措。黨的十九大報(bào)告提出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”大家都知道，深圳的房價(jià)高企，不僅影響到普通老百姓的住房需求，影響到城市的競爭力和對廣大人才的吸引力，而且影響深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的后勁。市政府近期發(fā)布的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》（以下簡稱《意見》）正是對癥下藥，力求破解難題，讓全體市民實(shí)現(xiàn)住有所居的愿望。同時(shí)，《意見》明確由人才安居集團(tuán)為主，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。可見，作為重要的抓手，人才安居集團(tuán)的成立是我市在住房領(lǐng)域的重大創(chuàng)新，是深化住房制度改革的重要舉措。
2016年，根據(jù)市委市政府的指示精神，我委會(huì)同市住建局在赴北京、上海等地學(xué)習(xí)考察后，著手組建了深圳市人才安居集團(tuán)，性質(zhì)為國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，并根據(jù)人才安居集團(tuán)的性質(zhì)、定位和職責(zé)，由市國資委設(shè)立一套有別于一般國有企業(yè)的績效考核體系，確保其公益性；由市住建局對人才安居集團(tuán)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
人才安居集團(tuán)對標(biāo)新加坡建屋發(fā)展局，以開創(chuàng)人才安居“深圳模式”、勇當(dāng)住有所居“深圳尖兵”為使命，以“為人才，建好家”的發(fā)展理念，堅(jiān)持政策性功能性導(dǎo)向、企業(yè)化管理、市場化運(yùn)作、可持續(xù)發(fā)展的原則，目前已高效完成公司組建，旗下已擁有19家下屬企業(yè)，包括11家區(qū)級(jí)子公司，以及3家租賃公司、3家棚改公司、1家物業(yè)公司和1家設(shè)計(jì)院，基本涵蓋了人才住房投融資、建設(shè)籌集、運(yùn)營管理及租賃全部鏈條，可以說，人才安居“深圳模式”初步成型，各項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)已邁上良性發(fā)展軌道。
主持人：從剛剛介紹的人才安居集團(tuán)的組建背景和組建情況可以看出，人才安居集團(tuán)的核心功能就是人才住房的建設(shè)和籌集，請問一下，目前房源籌集情況如何，主要通過哪些渠道籌集？
王志楷：人才安居集團(tuán)成立以來，將工作重心主要放在人才住房的建設(shè)籌集上，主動(dòng)對接市住建局和各區(qū)，主動(dòng)承擔(dān)人才住房籌建任務(wù)，積極創(chuàng)新、探索，全力以赴拓展項(xiàng)目，計(jì)劃“十三五”期間籌建房源18.18萬套，約占同期全市安居工程40萬套任務(wù)的45%。其中，2018-2020年籌建16.43萬套，約占同期全市安居工程25萬套任務(wù)的66%。目前，已基本落實(shí)項(xiàng)目97個(gè)，涉及房源8.8萬套，其中已完成任務(wù)約3.55萬套（已實(shí)現(xiàn)供給約4000套，預(yù)計(jì)到明年上半年，集團(tuán)將可實(shí)現(xiàn)1.7萬套人才住房的供給）。
目前，主要通過5種渠道籌建房源：
一是全力以赴開發(fā)政府供地項(xiàng)目。政府供地項(xiàng)目開發(fā)流程清晰、成本較低，是集團(tuán)拓展項(xiàng)目的主要方向。目前，已落實(shí)24塊土地，合計(jì)可建設(shè)房源3.02萬套。
二是通過租購社會(huì)房源快速籌集。考慮到新建項(xiàng)目需要一定的周期，人才對住房的需求十分迫切，而租購社會(huì)房源具有顯著的效率優(yōu)勢，因此，我們前期將租購社會(huì)存量住房，尤其是規(guī)模化租賃，作為籌集房源的重要渠道，也是響應(yīng)國家“租購并舉”的具體措施。目前，正在跟進(jìn)落實(shí)的項(xiàng)目可籌集房源約2.23萬套。
三是積極參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。市政府不久前發(fā)布的“棚改實(shí)施意見”明確了“各區(qū)政府主導(dǎo)+人才住房專營機(jī)構(gòu)為主+人才住房和保障性住房籌建”的模式。集團(tuán)正在著力打造“高效率、高水平、高質(zhì)量”的棚改平臺(tái)，主動(dòng)承接全市棚戶區(qū)改造任務(wù)。目前，已明確由人才安居集團(tuán)作為棚改實(shí)施主體的有12個(gè)項(xiàng)目，可籌建房源超過2.46萬套（其中可籌集人才住房約11120套）。
四是探索利用機(jī)關(guān)企事業(yè)單位存量土地合作建設(shè)人才住房。按照《深圳市國資委關(guān)于鼓勵(lì)市屬國企參與人才住房開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見》等文件精神，在市國資委的組織協(xié)調(diào)下，人才安居集團(tuán)創(chuàng)新與機(jī)關(guān)、國企合作建設(shè)人才住房。目前，已達(dá)成合作開發(fā)協(xié)議的有7個(gè)項(xiàng)目，可籌建房源約7822套。同時(shí)，積極與機(jī)場集團(tuán)、深圳國際、巴士集團(tuán)、深高速、能源集團(tuán)以及農(nóng)產(chǎn)品公司等國企對接，已實(shí)質(zhì)性深入推進(jìn)多個(gè)合作項(xiàng)目，取得階段性進(jìn)展，其中已達(dá)成合作意向的項(xiàng)目有8個(gè)，涉及房源超過11300套。
五是積極跟進(jìn)招拍掛及城市更新配建項(xiàng)目。按照市委市政府部署，招拍掛及各類城市更新代建、配建的人才住房，建成后統(tǒng)一由人才安居集團(tuán)或所屬子公司接收或回購。目前，正在跟進(jìn)落實(shí)的項(xiàng)目可籌集房源2978套。
另外，集團(tuán)還積極探索通過利用城中村微改造、城際合作開發(fā)等多種方式，廣泛建設(shè)籌集人才住房。
主持人：那請問在人才住房的管理運(yùn)營方面又有哪些探索呢？
朱志強(qiáng)：根據(jù)市委市政府統(tǒng)一部署，按照人才安居集團(tuán)組建方案，市國資委協(xié)調(diào)人才安居集團(tuán)與各區(qū)（新區(qū)）、深汕合作區(qū)，合作成立11家區(qū)級(jí)控股子公司，實(shí)現(xiàn)區(qū)級(jí)人才安居公司全覆蓋，形成全市人才住房建設(shè)管理“一盤棋”格局。各區(qū)（新區(qū)）依托區(qū)級(jí)子公司開展轄區(qū)內(nèi)人才住房投融資、建設(shè)籌集和運(yùn)營管理，實(shí)現(xiàn)市、區(qū)兩級(jí)人才住房資源統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)。同時(shí)，通過對區(qū)級(jí)子公司的統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)人才住房“三個(gè)統(tǒng)一”，即統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)籌集、統(tǒng)一運(yùn)營服務(wù)。
市國資委創(chuàng)新對人才安居集團(tuán)的考核方式，在人才住房的管理運(yùn)營方面積極探索，著力打造人才住房領(lǐng)域的“深圳質(zhì)量”“深圳品牌”。一方面，加強(qiáng)市屬房地產(chǎn)國企之間的交流學(xué)習(xí)，探索采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、裝配式建筑、EPC方式建設(shè)、批量精裝修標(biāo)準(zhǔn)化模式等，在盡可能提高項(xiàng)目建設(shè)速度的同時(shí)，嚴(yán)格把控人才住房建設(shè)與裝修的每個(gè)環(huán)節(jié)，力求高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量完成人才住房的交付。另一方面，由人才安居集團(tuán)全資組建了房屋租賃運(yùn)營管理公司，專門負(fù)責(zé)人才住房及配套商業(yè)的管理和運(yùn)營，為廣大人才提供“租賃管理到位、物業(yè)管理有序、住戶體驗(yàn)滿意”的高品質(zhì)服務(wù)。同時(shí)，人才安居集團(tuán)與萬科集團(tuán)合資成立萬科安居物業(yè)公司，引入萬科的品牌物業(yè)，為人才提供貼心優(yōu)質(zhì)服務(wù)；推動(dòng)在全市各區(qū)（新區(qū)）設(shè)立區(qū)級(jí)人才安居服務(wù)大廳，各街道或社區(qū)配置租賃服務(wù)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)、街道、社區(qū)和項(xiàng)目租賃業(yè)務(wù)全覆蓋，為人才提供一站式便捷服務(wù)。
主持人：深圳正在大力發(fā)展住房租賃市場，人才安居集團(tuán)作為政策性國企，將如何發(fā)揮國企的擔(dān)當(dāng)？
胡國斌：市屬國資國企在完善城市功能、保障和改善民生等方面的一直發(fā)揮著主力軍作用。人才安居集團(tuán)作為市委市政府推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、深化國企改革創(chuàng)新的產(chǎn)物，在貫徹落實(shí)國家、省、市關(guān)于大力發(fā)展住房租賃市場的有關(guān)精神方面，充分發(fā)揚(yáng)“敢闖敢試、敢為人先”的特區(qū)精神，想在前、走在前、做在前。一方面，人才安居集團(tuán)率先全資設(shè)立我市規(guī)模最大的國有房屋租賃運(yùn)營管理公司，注冊資金10億元，聚焦住房租賃、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理三大核心業(yè)務(wù)，致力于打造最具專業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化的國內(nèi)一流住房租賃和運(yùn)營管理平臺(tái)。通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、協(xié)同發(fā)力，分別與建行、萬科合資成立了合資租賃公司，開創(chuàng)性將萬科泊寓長租公寓、建行批量房源用作人才住房。另一方面，積極參與通過土地一級(jí)市場獲取純租賃住房用地，通過競拍取得了包括深圳市首個(gè)“全年期自持長租”地塊在內(nèi)的6個(gè)地塊，總用地面積7.5萬平方米，共可開發(fā)市場租賃住房23.3萬平方米、約3260套，人才住房4.3萬平方米、約716套。近期，人才安居集團(tuán)通過競拍取得東莞市塘廈鎮(zhèn)2018WG026宗地，在臨深片區(qū)城際項(xiàng)目拓展方面邁出實(shí)質(zhì)性步伐，可開發(fā)臨深住房11.4萬平方米、約1370套。
主持人：請問人才安居集團(tuán)在推動(dòng)住房租賃發(fā)展方面有什么便民舉措嗎？
王志楷：去年7月，住建部等九部委發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，將深圳列為了全國12個(gè)首批住房租賃試點(diǎn)城市，一年多來，深圳市先后出臺(tái)了《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》）和《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》，明確了我市開展住房租賃試點(diǎn)的重點(diǎn)任務(wù)和政策措施，提出“十三五”期間“國有住房租賃企業(yè)收儲(chǔ)不低于10萬套房源”和全市“收儲(chǔ)不低于100萬套（間）城中村住房實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一租賃經(jīng)營”的目標(biāo)，并明確“十三五”期末基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。
人才安居集團(tuán)積極貫徹落實(shí)市委市政府大力發(fā)展住房租賃市場的戰(zhàn)略部署，充分發(fā)揮國企擔(dān)當(dāng)，于去年9月全資設(shè)立了我市規(guī)模最大的國有房屋租賃公司。集團(tuán)秉承“保障人才安居樂業(yè)”的初心，勇當(dāng)構(gòu)建深圳國有住房租賃平臺(tái)的“領(lǐng)頭羊”，通過采取一系列措施，全力以赴為廣大市民提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、高效便利的住房租賃服務(wù)，為促進(jìn)深圳住房租賃市場發(fā)展積極貢獻(xiàn)力量。一是通過規(guī)模化租賃等方式籌集人才住房的同時(shí)，也同步拓展市場租賃房源，因?yàn)椴灰宰非蟪~利潤為目的，所以這部分的房源價(jià)格相對比較實(shí)惠。二是籌集的房源，多集中在地鐵口附近，交通便利、環(huán)境較好，可較好實(shí)現(xiàn)“職住平衡”。三是人才安居集團(tuán)與萬科物業(yè)合作成立了萬科安居物業(yè)公司，通過引入萬科品牌物業(yè)服務(wù)，為租戶提供高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)、高質(zhì)量的居住體驗(yàn)。四是正在搭建市級(jí)服務(wù)大廳、區(qū)級(jí)服務(wù)大廳和各租賃點(diǎn)的三級(jí)架構(gòu)運(yùn)營管理體系，方便市民就近辦理業(yè)務(wù)，為市民提供“租賃管理到位、物業(yè)管理有序、住戶體驗(yàn)滿意”的高品質(zhì)服務(wù)。
主持人：當(dāng)前，深圳正在推進(jìn)新一輪的住房制度改革，人才安居集團(tuán)將在其中發(fā)揮怎樣的作用？
王志楷：市住房建設(shè)局牽頭制定的我市新時(shí)期住房制度改革“1+N”制度體系是深入貫徹落實(shí)黨的十九大精神，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體市民住有所居的重大舉措，是解決我市住房問題的治本之策、是實(shí)施人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略的重要支撐。
《實(shí)施意見》明確提出“以人才住房專營機(jī)構(gòu)為主，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房”，“充分發(fā)揮人才住房專營機(jī)構(gòu)的作用”。今后人才安居集團(tuán)除了繼續(xù)發(fā)揮人才住房建設(shè)主力軍作用外，還將全面參與安居型商品房和公共租賃住房的建設(shè)籌集。三類住房將占到全部住房總量的60%，未來17年（到2035年）有100萬套任務(wù)量，可以說市委市政府賦予集團(tuán)更多新的使命和任務(wù)，我們將充分利用“政策優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、平臺(tái)優(yōu)勢”，拿出新?lián)?dāng)、新作為，咬定目標(biāo)、苦干實(shí)干，絕不辜負(fù)全市人民以及市委市政府的厚望。
主持人：人才住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高于傳統(tǒng)的保障性住房，而人才住房的租金定價(jià)并不高，并且以租為主，作為企業(yè)，市國資委如何推動(dòng)人才安居集團(tuán)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？
朱志強(qiáng)：人才安居集團(tuán)作為市委市政府深入實(shí)施人才安居工程的重要抓手，將在近幾年內(nèi)充分利用注冊資本1000億快速形成建設(shè)和供應(yīng)人才住房的能力。與此同時(shí)，人才安居集團(tuán)也將全力推動(dòng)核心競爭力由政策資源型向“資源+創(chuàng)新+能力”復(fù)合型轉(zhuǎn)型升級(jí)。以規(guī)模化自有物業(yè)長期運(yùn)營為基礎(chǔ),力爭至2025年實(shí)現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營、特色化道路、精細(xì)化管理、創(chuàng)新型發(fā)展的戰(zhàn)略總目標(biāo)。
一是加快房源的籌集速度盡快形成資產(chǎn)，并在此基礎(chǔ)上完成融資平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)低成本融資渠道常態(tài)化運(yùn)行，為集團(tuán)后續(xù)人才住房建設(shè)籌集資金由完全自有向增資、融資混合供給過渡做好儲(chǔ)備。
二是配套商業(yè)和停車場等資產(chǎn)運(yùn)營完成市場化接軌，以人才住房社區(qū)服務(wù)為核心拓展多元業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營；在人才住房全產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)行業(yè)，對利潤率較高的企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，力爭實(shí)現(xiàn)保本微利，可持續(xù)發(fā)展。
三是充分發(fā)揮房屋租賃運(yùn)營公司的商業(yè)性企業(yè)屬性，在完成人才住房籌集任務(wù)的基礎(chǔ)上，逐步探索市場化運(yùn)營模式。
四是通過資產(chǎn)證券化（REITs），實(shí)現(xiàn)集團(tuán)從實(shí)物控制到份額（股權(quán)）控制的轉(zhuǎn)型。不斷提高原始創(chuàng)新、集成創(chuàng)新和引進(jìn)消化吸收再創(chuàng)新能力。
主持人：人才安居集團(tuán)未來幾年和今后一段時(shí)期有什么工作設(shè)想？
王志楷：在多方的支持下，人才安居集團(tuán)各項(xiàng)工作取得了階段性成績，但我們也清醒的認(rèn)識(shí)到，與各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的要求及社會(huì)公眾的期望相比，還存在著不小的差距，為此，我們專門研究制定了三年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（2018-2020）。提出了集團(tuán)今后三年和未來一段時(shí)期的戰(zhàn)略部署。具體可以概括為“一二三四”。
“一”是指“一流企業(yè)”，即人才安居集團(tuán)愿景為：打造國際一流的人才住房投融資、建設(shè)籌集和運(yùn)營管理企業(yè)。
“二”是指集團(tuán)使命的“兩”個(gè)方面，即開創(chuàng)人才安居“深圳模式”、勇當(dāng)住有所居“深圳尖兵”。
“三”是指“三”個(gè)主要目標(biāo)：成為實(shí)施人才安居戰(zhàn)略的“主力軍”；成為發(fā)展住房租賃市場的“領(lǐng)頭羊”；成為治理結(jié)構(gòu)完善的“一流國企”。
“四”是指“四”項(xiàng)主要任務(wù)：打造極具創(chuàng)新力的人才住房建設(shè)籌集平臺(tái)；打造極具示范意義的人才住房投融資平臺(tái)；打造極具影響力的國有租賃運(yùn)營管理平臺(tái)；構(gòu)建契合集團(tuán)長遠(yuǎn)發(fā)展需要的公司治理體系。
主持人：時(shí)間過得很快，本次在線訪談活動(dòng)在此接近尾聲了。非常感謝三位嘉賓抽空前來為我們答疑解惑、交流分享。謝謝大家的踴躍參與，今天的在線訪談節(jié)目到此結(jié)束。
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