編者按：去年年底，市國資委印發(fā)了《關(guān)于加強市屬國有企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃綜合監(jiān)管的指導意見（試行）》（深國資委〔2013〕98號，以下簡稱《指導意見》），對市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租提出公開掛牌招租的要求，明確單宗資產(chǎn)或一次性招租資產(chǎn)租賃面積在500平方米以上或者招租底價每年在100萬元以上，必須進入市國資委認可的交易機構(gòu)實行公開招租，除此以外的其他資產(chǎn)出租也應(yīng)通過企業(yè)外部網(wǎng)站或者市級媒體發(fā)布招租公告，自行組織公開招租。特發(fā)集團按照《指導意見》精神，調(diào)研摸底、完善制度、梳理流程、強化考核、監(jiān)督檢查，多措并舉落實資產(chǎn)公開招租工作。現(xiàn)整理特發(fā)集團有關(guān)經(jīng)驗做法，供借鑒交流。
特發(fā)集團多措并舉積極推進資源性資產(chǎn)公開招租
2013年市國資委部署全面加強資源性資產(chǎn)租賃管理工作以來，特發(fā)集團高度重視，董事長、總經(jīng)理親自抓，具體業(yè)務(wù)部門和所屬企業(yè)分工負責，共同推進，集團資源性資產(chǎn)租賃管理的規(guī)范化水平進一步提高，經(jīng)營方式進一步市場化，資產(chǎn)經(jīng)營效益明顯提升。
一、全面動員，公開招租得到堅決貫徹
一是充分調(diào)研，摸清家底。特發(fā)集團的資源性資產(chǎn)量多面廣，廣泛分布在集團所屬各企業(yè)。在市國資委的統(tǒng)一部署下，集團對全系統(tǒng)的資源性資產(chǎn)開展全面深入的調(diào)研，形成《特發(fā)集團資源性資產(chǎn)租賃管理情況調(diào)研報告》，對集團資源性資產(chǎn)進行全面分析，形成了大量數(shù)據(jù)和典型案例，揭示了資源性資產(chǎn)管理存在的諸如“二房東”、轉(zhuǎn)租、長租等問題，并針對發(fā)現(xiàn)的問題提出改進建議，為集團進一步改進資源性資產(chǎn)管理工作奠定了基礎(chǔ)。
二是建章立制，落實文件。市國資委《指導意見》印發(fā)以來，特發(fā)集團結(jié)合經(jīng)營實際，積極研究制定了《特發(fā)集團關(guān)于加強資源性資產(chǎn)租賃管理工作的指導意見（試行）》，并督促所屬各企業(yè)按照市國資委和集團文件的要求，建立健全租賃管理相關(guān)制度。截至目前，集團及各企業(yè)修訂制度6項，新建立制度8項，為資源性租賃管理工作提供了強有力的制度保障。
三是明確分工，強化考核。集團高度重視，將資源性資產(chǎn)管理作為集團的一項戰(zhàn)略任務(wù)來抓，明確分管領(lǐng)導和具體工作部門，對資源性資產(chǎn)占比較大的企業(yè)，在考核指標體系中增加了租賃收入增長率指標，集團分管領(lǐng)導和具體工作部門的KPI指標也與其資源性資產(chǎn)管理職能充分掛鉤。
四是開展價格診斷，建立價格體系。集團緊緊抓住價格這一核心問題，聘請權(quán)威的房地產(chǎn)中介機構(gòu)，對全集團資源性資產(chǎn)的租賃價格進行調(diào)研診斷，形成每個租賃單元的市場價格區(qū)間。隨后將中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)與各企業(yè)的租賃價格進行對比分析，形成分析報告，充分揭示集團資源性資產(chǎn)租賃價格水平與市場水平的差距。根據(jù)對比分析，集團確定市場化目標，要求各企業(yè)結(jié)合資產(chǎn)的具體情況，建立或修訂租賃價格指導體系，報集團備案。目前集團各企業(yè)已基本建立了租賃指導價格體系，并實行動態(tài)管理。
五是建立臺賬制度，及時掌握情況。各企業(yè)每季度上報資源性資產(chǎn)管理臺賬，集團租賃管理部門對臺賬進行分析，從中掌握資源性資產(chǎn)管理情況，發(fā)現(xiàn)存在問題，及時要求企業(yè)整改，密切跟蹤整改進度，必要時對企業(yè)提供協(xié)助。通過實施臺賬報告制度，基本實現(xiàn)“收集信息，發(fā)現(xiàn)問題，提出問題，跟蹤問題，指導解決問題”全鏈條監(jiān)管。
六是采取現(xiàn)場會和約談的方式，總結(jié)和解決問題。今年3月起，集團開始采取召開現(xiàn)場會的方式解決棘手問題，由集團領(lǐng)導班子赴所屬企業(yè)，與中層以上管理人員召開現(xiàn)場座談會，對有關(guān)租賃事項進行全面分析，查找問題、解決問題，必要時現(xiàn)場處理有關(guān)責任人，極大地促進了所屬企業(yè)規(guī)范資產(chǎn)租賃管理工作。此外，針對發(fā)現(xiàn)的問題，集團分管領(lǐng)導和租賃管理部門每季度定期約談所屬企業(yè)管理層，出具《資源性資產(chǎn)管理問題溝通函》，要求企業(yè)及時整改，取得良好效果。
七是建立客戶評價機制，防范欠租減租現(xiàn)象。下發(fā)《關(guān)于盡快建立承租人評價機制的通知》，要求各企業(yè)建立履約評價機制，根據(jù)履約、誠信、安全生產(chǎn)等情況將租戶分成四類，按不同類別予以區(qū)別對待，其中B類客戶在續(xù)簽時不享受優(yōu)先權(quán)利，C類客戶不得再續(xù)簽合同，D類客戶立即解除合同。此外，要求各企業(yè)將評價機制落實到企業(yè)的租賃合同中，由雙方共同簽署和遵守。通過這一措施，欠租、減租現(xiàn)象得到較大的改善。
二、積極推進，公開招租取得顯著實效
一是經(jīng)濟效益顯著，租賃收入持續(xù)增長。集團資源性資產(chǎn)多為建設(shè)于上世紀80-90年代的物業(yè)，資產(chǎn)狀況較為殘舊，經(jīng)營管理難度較大。通過積極推行公開招租，集團資產(chǎn)租賃收入取得很大改觀。今年前三季度集團新簽租賃合同1114個，新簽合同相對原合同的租金平均漲幅為27%，月租賃收入持續(xù)增長，9月份的租賃收入對應(yīng)去年12月份的租賃收入增長幅度為13.5%。
二是管理效益顯著，資產(chǎn)管理工作明顯加強。推行公開招租以來，通過一系列的措施和努力，集團和各企業(yè)基本建立健全了租賃管理的相關(guān)制度，明確了各方職責權(quán)限，完善了工作流程，建立了價格體系，使集團與各企業(yè)的權(quán)責邊界更加清晰，租賃管理工作進一步規(guī)范，管理水平逐步提高。
三是附加效益顯著，市場化競爭理念不斷提高。自推行公開招租、加強資源性資產(chǎn)管理工作以來，集團所屬企業(yè)積極響應(yīng)，轉(zhuǎn)換思維，以公開為原則，以競價為手段，通過各種方式，想方設(shè)法挖掘市場潛力，出現(xiàn)了較為可喜的變化。在這一過程中，集團各級員工通過租賃管理的公開和競價，整體市場化競爭意識得到提升，租賃管理的市場化進一步推動了全體員工經(jīng)營管理意識市場化。
三、認真總結(jié)，公開招租形成進一步共識
一是實行公開招租，有利于提高經(jīng)營效益。與企業(yè)生產(chǎn)銷售產(chǎn)品、提供服務(wù)相比，資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)幾乎沒有新增加成本，只要加強管理，完善制度，堵塞“跑冒滴漏”，能夠切實提升企業(yè)經(jīng)濟效益。
二是實行公開招租，有利于凝聚發(fā)展力量。資源性資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)與其他生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)不同，資產(chǎn)是顯性的，價格有市場標尺。若企業(yè)領(lǐng)導層放松對資產(chǎn)租賃的管理，搞“暗箱操作”，甚至“利益輸送”，領(lǐng)導班子就會失去員工信任，就不會有號召力和凝聚力。把資產(chǎn)租賃行為放在市場中，放在陽光下，接受員工監(jiān)督，可以贏得員工的信任。信任產(chǎn)生力量，公開凝聚力量，從這個角度看，堅持長期深入地抓好資產(chǎn)租賃推行公開招租，既能夠提高效益，還可以凝聚力量，為企業(yè)健康發(fā)展提供正能量。
三是實行公開招租，有利于保護干部員工。推行公開招租，將招租信息和招租程序向市場公開，實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)租賃工作的陽光化，能有效避免“低價長足”、“人情出租”等問題，既幫助企業(yè)排除了人情壓力，提高了招租效率，又促進了廉潔從業(yè)建設(shè)，保護了廣大干部員工。
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