深集資規〔2024〕6號
各有關單位：
現將《深圳市集體企業土地資產處置操作指引（試行）》印發給你們，請結合實際認真貫徹落實。
深圳市集體資產管理辦公室
2024年4月2日
深圳市集體企業土地資產處置
操作指引（試行）
第一條 為規范本市集體企業土地資產處置活動，確保處置活動公開公平公正，保護集體企業及其股東、債權人、相關權益人和社會公眾的合法權益，保障集體資產保值增值，促進集體經濟健康有序發展，根據《深圳經濟特區股份合作公司條例》等有關規定，制定本指引。
第二條 本市集體企業通過公共資源交易平臺的土地資產處置活動，適用本指引。
第三條 本指引所稱的集體企業土地資產處置，是指集體企業的建設用地合作開發（含城市更新、土地整備利益統籌等項目）、轉讓活動。
第四條 本指引所稱的建設用地，是指為了保障集體企業生產生活需要，促進其可持續發展，根據有關法律、法規和政策規定，由政府核準的原農村集體經濟組織及其繼受單位保留使用的土地，以及集體企業合法持有且符合交易條件的國有已出讓（劃撥）用地。
本指引所稱的政府核準的原農村集體經濟組織及其繼受單位保留使用的土地，主要包括：
（一）原農村集體紅線范圍內的用地；
（二）根據《深圳市寶安、龍崗區規劃、國土管理暫行辦法》（深府〔1993〕283號）、《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》（深府〔2004〕102號）劃定的非農建設用地；
（三）政府征收原農村集體所有的土地后，返還給原農村集體經濟組織的建設用地；
（四）根據市土地整備利益統籌項目管理有關規定劃定的土地整備利益統籌項目留用土地；
（五）其他根據有關法律、法規和政策規定的原農村集體經濟組織或者繼受單位享有權益且符合交易條件的土地。
第五條 建設用地可以以轉讓、合作開發、作價入股等方式進入市場交易。但是，非農建設用地中的原農村居民住宅用地（含統建樓用地）和公共設施用地不得進行土地使用權交易，市政府另有規定的除外。
第六條 建設用地以轉讓方式進入市場交易的，集體企業應當按照市土地交易市場管理有關規定，以及市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易的有關規定進行。
第七條 建設用地以作價入股方式進入市場交易的，集體企業應當按照有關法律、法規、規章和政策的規定進行。
第八條 建設用地以合作開發方式進入市場交易，集體企業應當根據有關法律、法規和政策規定通過公共資源交易平臺選定市場主體，其中：
（一）屬于非農建設用地、征地返還用地開發的，按照深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易管理有關規定執行；
（二）屬于土地整備利益統籌項目留用土地合作開發的，按照深圳市土地整備利益統籌項目管理有關規定執行；
（三）屬于拆除重建類城市更新項目的，按照《深圳經濟特區城市更新條例》執行。
第九條 屬于拆除重建類城市更新、土地整備利益統籌等的，被選定的市場主體應當符合國家房地產開發企業資質管理的相關規定，與城市更新或房地產開發規模、項目定位相適應，且具有良好的社會信譽。
第十條 集體企業選定市場主體合作開發建設用地的，應當編制交易方案。交易方案制定后，應當在集體企業經營場所范圍內進行公示，公示期不得少于15日。交易方案主要內容包括但不限于：
（一）集體企業的名稱、住所及法定代表人；
（二）建設用地的基本情況；
（三）可行性分析結論和項目評估結果；
（四）市場主體的資格條件；
（五）合作開發期限、開發進度、配套設施要求、項目開發預算；
（六）預期合作收益及分配方式；
（七）履約保證金；
（八）交易方式；
（九）評審委員會、競爭性談判小組的組成和運作方式；
（十）企業決策及實施程序；
（十一）定標委員會組成和定標方法（如有）；
（十二）合同文本。
第十一條 股份合作公司將交易方案提交股東大會決策前，應當經社區黨委進行審議；情況特別復雜的，應當由社區黨委研究提出意見后，提交所在地的街道黨工委進行審議。
第十二條 集體企業應當按照企業內部決策程序對交易方案進行審議。集體企業應當在3日內通過公告等形式通報會議內容。
對于原農村集體經濟組織及其繼受單位采用公開招標方式，選定市場主體合作開發非農建設用地和征地返還用地的，應當經原農村集體經濟組織及其繼受單位召開股東大會，且獲全體股東人數及其所持表決權數三分之二以上表決同意。
對于原農村集體經濟組織及其繼受單位采用競爭性談判等協商方式，選定市場主體合作開發非農建設用地和征地返還用地的，應當經原農村集體經濟及其繼受單位組織召開股東大會，且獲全體股東人數及其所持表決權數五分之四以上表決同意。
對于本條第二款、第三款所列情形，章程規定由股東代表大會表決或者對表決通過率另有規定的，從其規定。
第十三條 交易方案公示結束后，集體企業應當及時報區或街道監管機構備案。區或街道監管機構在收妥集體企業備案材料之日起15個工作日內完成備案并出具備案回執。
第十四條 交易方案經備案后，集體企業應當向公共資源交易平臺提交交易申請、交易方案及相關材料，辦理交易委托手續，且對所提交材料的真實性、完整性、準確性負責。
第十五條 集體企業應當按照經備案的交易方案編制交易公告。交易公告應當通過公共資源交易平臺發布，同時可以增加其他途徑進行發布，公開征集意向市場主體。公告時間不少于15個工作日。
第十六條 集體企業選定其他市場主體合作開發建設用地的，應當采用公開招標或者競爭性談判的方式進行。
涉及以集體資產為主的城市更新項目，原農村集體經濟組織及其繼受單位應當通過公開招標方式選擇市場主體。
第十七條 因重大民生工程、重大基礎設施、重大產業等項目實施需要和為落實上層次規劃要求，完善城市功能結構，優先落實城市基礎設施和公共服務設施的，涉及以集體資產為主的拆除重建類城市更新、土地整備利益統籌等項目的，經區政府（含區政府授權部門）批準，集體企業可以通過公共資源交易平臺采用單一來源談判方式選擇市場主體。
第十八條 因城市規劃統籌需要，確需將少量集體企業的建設用地和物業納入拆除重建類城市更新、土地整備利益統籌等項目的，經區政府（含區政府授權部門）批準，集體企業可以采用協議方式選擇市場主體，或者作為被搬遷人與實施主體協商搬遷補償。
本條所稱的少量集體企業的建設用地，是指在拆除重建類城市更新單元拆除范圍內，集體企業的建設用地面積占拆除范圍內用地面積20%以下的；在土地整備利益統籌項目范圍內，集體企業的建設用地面積占比，由區政府（含區政府授權部門）根據項目實際情況確定。
本條所稱的少量集體企業的物業，是指在拆除重建類城市更新單元拆除范圍內，集體企業的物業建筑面積占拆除范圍內總建筑面積1/4以下的。
第十九條 在拆除重建類城市更新、土地整備利益統籌等項目的，集體企業的建設用地面積占拆除范圍內用地面積超過20%的，或者集體企業的物業建筑面積占拆除范圍內總建筑面積超過1/4的，原則上集體企業應當通過公共資源交易平臺公開選擇市場主體。如遇本指引第十七條等特殊情況的，經區政府（含區政府授權部門）批準，集體企業可以通過協商方式選擇市場主體，或者作為被搬遷人與實施主體協商搬遷補償。
第二十條 建設用地合作開發選定開發主體作為市場主體后，公共資源交易平臺和集體企業應當公示成交結果。公示時間不少于5個工作日。
第二十一條 集體企業在確認建設用地市場主體之日起30日內，應當與其簽訂合同。
第二十二條 集體企業與市場主體簽訂合同之日起5個工作日內，應當將合同副本報送街道監管機構，同時上傳所在區的集體資產監管系統；并在簽訂合同之日起30個工作日內，將合同副本抄送區規劃和自然資源主管部門或區城市更新和土地整備主管部門。
第二十三條 集體企業在開展建設用地開發、城市更新、土地整備利益統籌等項目時，可以引入其他市場主體或者有關單位提供權利人意愿征集、基礎數據調查、測繪、標圖建庫研究、計劃申報、搬遷補償方案的編制、專項規劃編制及申報等服務。
集體企業應當與提供服務的其他市場主體或者有關單位簽訂合同。合同應當明確服務范圍、費用、期限等。各區可以根據實際情況，制定相應的服務標準、引入規則等。
第二十四條 原農村集體經濟組織及其繼受單位通過調整將非農建設用地指標、征地返還用地指標、土地整備留用土地指標納入城市更新、土地整備利益統籌項目的，應當經市或者區政府或者其授權部門批準且符合有關法律、法規、規章的規定。
第二十五條 屬于集體企業享有合法權益的林地和山嶺、荒地、灘涂等其他自然資源交易參照適用本指引執行。
第二十六條 本指引自2024年4月15日起施行，有效期3年。
粵公網安備 44030402002862號
主辦：深圳市人民政府國有資產監督管理委員會
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